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上市房企高价拿地推动股价房价轮番上涨

2019-06-17 网站地图 :15รอง

  图1:北京地产界资深评论人杨少锋认为拿地不过是上市公司的融资工具,长此以往,导致土地资源高度集中,地产寡头一旦形成,所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。

  图2:今典投资集团董事长张宝全从2007年淡出一线城市的住宅开发市场,他认为现在的房地产开发市场游戏规则已经改变,对于上市公司而言,土地就变成了资本运作的工具,价格高低,就不是它们重点考虑的问题了。

  图3:阳光100置业集团董事长易小迪认为很多上市公司成了投机商,它为了保护它的股价,保持在资本市场价值的提升,只要不赔钱就可以拿下高价地。

  图4:北京大学房地产研究所所长陈国强认为政府监管不到位、土地供应量不足、和土地供应市场的不透明,都促成地价、房价居高不下。

  主编:周人杰       

  编导:曾晓琳      

  摄影:毛云李

  北京市朝阳区广渠路15号地块要求一次性全款付清,却经历97轮竞价才最终成交。买下该地块的中化方兴,除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外,今年上半年还总共获得245亿元的银行授信。这正是大量资金流入地产行业的写照。宽松的货币政策之下,巨额资金从股市、从银行,流向大型房地产上市公司,房子还没盖起来,他们就已经从资产负债表上,赚的盆满钵满。

   房价创新高:上市公司成涨价主角

  上涨的房价在最近有加速的迹象,国家发改委、国家统计局最新统计数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。这是今年以来,国内房屋销售价格首次出现同比上涨,也是今年以来房价环比连续四个月上涨。经历过2007年的楼市火爆之后,房地产市场调价格、挤泡沫还不到一年半的时间,到底是哪只无形巨手,就再次将房价推向新高?来看看记者的调查。

  记者来到位于北京南四环外的一个楼盘,在售楼处,记者见到前来看房的消费者不少。

  记者:“每平方米涨了多少钱?”

  销售人员:“B区现在16500元/平方米到17000元/平方米”。

  记者:“刚开盘时多少钱”。

  销售人员:“刚开盘的时候14500元/平方米左右”。

  这是一家上市公司开发的楼盘,在该楼盘网上公布的历史价格上,记者看到,该楼盘2008年09月23日到2009年06月30日

  每平米均价是14000.00元/�O,2009年06月30日后,每平米均价就调到16500.00元/�O ,每平方米上涨了2500元。

  销售人员:“这个价格还会有上升空间”。

  记者:“你觉得还要涨吗?”

  销售人员:“不是我觉得,是一定要涨。大家都在涨钱,价格都在往上走,大家都在抢着买房。”

  记者了解到,现在正在销售的两栋楼,是今年2月份和3月份开始销售的,而销售商每个月只拿出部分单元进行销售,房价也随着开发商逐渐拿出的房源在上涨,涨幅最高的单元,每平米价格从16000元,已经涨到了两万元。销售人员告诉记者,现在仅剩下最后两个单元还没有开盘,但是价格还要往上涨。

  销售人员:“这价格肯定还会往上走,这个是必然。你说7月底开的时候肯定比现在价位要高,肯定比现在要高。”

  记者:“大概能高多少?”

  销售人员:“5万块钱吧,总价。”

  与该楼盘待价而沽、惜售房屋一样,这家位于北京北四环外的上市公司旗下的楼盘,在停止销售一周后,又拿出了12套住房来销售,但是房价已经从3月前的每平米13500元,涨到了现在的每平米最高22000元。

  销售人员:“你别再犹豫了。我跟你这么说吧,为什么周边的楼盘都在涨价呢?这边拍了一块地,它的楼面价每平米大概是15000元左右。如果想挣钱的话,至少得卖到3万元/平方米”。

  记者调查了北京十几个正在销售的上市公司旗下的楼盘,都在不同程度地涨价。

  新浪乐居总经理罗军:“像北京来说,涨幅上超过每平方米超过4000元的已经不少,我看至少有10个楼盘左右,这样的涨幅,那这个涨幅是非常大的一个涨幅。”

  与房地产市场同步发展的新浪乐居,对最近北京现房销售价格上涨幅度最大的15家楼盘,进行了一个排名调查,调查的结果显示,涨幅最大的楼盘是上市公司保利地产旗下的亚奥金泉时代和首创置地开发的首创禧瑞都。亚奥金泉时代今年4月10日均价是13500元/平米,到7月6日,均价涨到了20000元/平米,不到三个月,涨幅达6500元;首创禧瑞都4月20日,塔楼均价为33000元/平米, 7月6日,均价涨到38000元/平米,两个半月每平方米均价上涨了5000元。而在这15家上涨幅度最大的楼盘中,有9家是上市公司及其控股公司开发的楼盘。

  北京地产界资深评论人杨少锋:“从我们观察的这个数据发现,近三年来每一轮房价上涨的领军都是这些上市公司旗下的项目。为什么上市公司会这么热衷于去涨价呢?体现在它的财务报表上,它未来的收益会大幅增加。”

   上市公司出手阔绰,高价拿地成融资工具

  房子和土地,就是面包和面粉的关系。与今年以来房价大幅上涨相对应的是,北京等一线城市的地价也在水涨船高。尤其六月份之后,各地连续出现了一批天价地王,频频刷新土地市场的价格记录,上涨的幅度都高达十几亿甚至几十亿。到底是什么样的地产公司如此出手阔绰?土地和房子,这对面粉与面包之间又是怎样相互推高的呢?再来了解一下。

  不久前轰动全国的广渠门15号地,以总价40.6 亿元成交,刷新了全国地王的记录。买下广渠门15号地的是在香港上市的方兴地产公司。在竞拍现场记者注意到,参加竞拍的11家房地产开发企业中,就有10家是上市公司。同样,近一个月,在北京、上海、深圳、广州等城市诞生的8个地王中,几乎都是上市公司或者控股公司获得。同时我们发现,在北京有3000多家房地产开发公司,然而,每一场高价地的竞拍,参加的仅有十几家公司,而且绝大部分是上市公司。      

  SOHO中国董事长潘石屹:“因为这个门槛越来越高了。广渠路15号地40.6个亿,招标文件中写得非常清楚,是一次性付款。你想如果是一个不上市的公司,没有很好的融资途径,它如果是一下要拿出40个亿 50个亿的款,确实是非常困难的。”

  张宝全是北京一家非上市房地产开发公司的董事长,几年前他开发的一个楼盘,就在潘石屹的SOHO中国对面,然而,从2007年中国的地王频频出现的时候,他就淡出了一线城市的住宅开发市场,把公司的经营方向转移到了度假酒店的投资、经营和销售上。

  今典投资集团董事长张宝全:“你要在北京做房地产,哪怕是在四环以外拿块地,恐怕最起码也得4、5个亿,否则你是很难能进场的,所以这就是划了一条线,就是把一些在500万元、2000万元,甚至3000万元的这些公司给洗出去了。就是说,它完全是以资本为平台,就是投多少钱争多少地”。

  阳光100置业集团董事长易小迪:“就要靠一个土地买卖,坐地升值就能获得它的利润。这是一方面不正常,一方面也不公平。”

  面对以资金实力论英雄的土地交易市场,张宝全认为,现在的房地产开发市场,游戏规则已经发生了改变,对于非上市公司而言,土地仍然是开放商的生产资料,开放商在购买土地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险,而现在土地市场变成了资本运作的平台,对于上市公司而言,土地就变成了资本运作的工具,土地价格的高低,就不是上市公司要重点考虑的问题了。

  张宝全:“当一块地价格预计高了,或者这块地可能预计很难有盈利等等,但从资本运营角度对它有利,它一样可以去取。但是像非上市公司,像我们这样的公司,我们就肯定要算账。这个帐如果不能够在市场通过产品销售挣到利润的话,那绝对不能拿地,你要拿的话等于把自己害了。”

  易小迪:“实际上很多上市公司成了投机商,他只要把这个机会找到了,他投资做对了,他就增值了,就有一个上市公司公开说的,我主要把投资做对了,这个公司年年赚钱,就实际上是个投机的一个心态”。

  这就是上市公司为什么敢高价拿地的奥秘。那么,上市公司高价拿地的目的是什么呢?

  张宝全:“它拿了土地以后,它的现金流,它的经营业绩,都成为股价很重要的指标。所以它为了保护它的股价,保持在资本市场价值的提升,所以它要不停地这样来转。它经营土地如果说不挣钱,甚至只要不赔钱,它就可以拿。”

  易晓迪:“发展商更多的把投资土地放在公司的第一位,它就会盲目地去融资,因为它融资它觉得未来前景很好,它买了之后十年也不开发,这个钱又是股民的或是银行的,所以这个游戏规则就错了,整个社会就奖励那些土地储备和懒惰,和投机者,它们获得更高的利润。那么反过来说,对正规的公司,像我们这种快速开发的公司,你卖完房子之后再去买地,你发现你买不到这块地。”

  只要不赔钱,就可以拿下高价地,这样导致的结果自然是土地交易市场天价地的频频出现,而天价地的出现直接带来的影响就是房价的上涨。据新浪乐居对全国10个重点城市商品住宅均价涨幅的最新统计数据显示,与2008年1月相比,广州上涨了33.2%、上海是27.5%、深圳26.9%、北京排名第六位,上涨了12.0%

  杨少锋:“对上市公司而言,它拿地的时候,土地只不过是它们融资的一个工具。长久这样发展下去,这些非上市公司将失去拿地的机会,而土地资源会越来越集中在上市房地产公司手中,地产寡头一旦形成,土地一旦被这些公司拢在它们手中,我们所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”

  易晓迪:“我说如果这个游戏继续下去的话,那么房地产这个行业就不存在了,存在地产不存在房产了,所有的基金和银行都会介入房地产行业竞争,因为它们更有钱。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融机构有钱,那这个行业就不存在了,一个恶性竞争就会来。

   上市公司股市楼市双赢,风险股民银行五五分成

  从前面的节目不难发现,房地产行业是资金密集型的行业,所以主导这个行业的一定是资金实力雄厚的公司。而如果房地产业的游戏规则是资金为王的话,那些可以从股市上直接融资的上市公司无疑又有着先天的优势。从这个角度,我们不难理解地价和股价之间存在的联动关系。可是,一旦这些被上市公司以天价拿回的土地,遭遇市场波动,成本无法收回的话,风险又由谁来承担呢?

  这是7月4日,地产龙头万科公布的今年6月份的销售数据,当月实现销售面积67.1万平方米,销售金额68.6亿元,分别比2008年同期增长49.9%和57.1%。然而,最为引人注意的是万科大幅上涨的房价。

  杨少锋:“万科6月份在全国的平均销售价格已经达到10224元/平方米,比5月份的销售价格均价一平米涨了1000多块钱,大概涨了11%左右,也就是说在一个月以内,万科在全中国旗下的所有楼盘,它的平均涨幅是11%。这11%意味着什么?这11%意味着万科它整个的没有卖掉的那部分房子的整个预计收入增加了11%,所以体现在也就是它的股价,又体现在它的股价的暴涨”。

  同样,在5月到6月的一个月时间里,万科共计竞拍了8块土地,支付的土地价款高达47.03亿元,创下了自2008年2月来单月拿地的投资最高纪录。伴随着房价和地价的上涨,万科的股价也在大幅飙升,7月6日创下了14.94元的新高,与去年年底收盘价6.45元相比,年内涨幅高达121.6%。

  杨少锋:“这个时候上市公司就趁着股价在高位的时候就去融资、配新股、增发,发行公司债。这几年来几乎上市公司每一轮的囤地的背后,一定是它们在股市上融资,而融资之后,它一定会把这个钱用来囤地。”

  近几年一直在研究房地产上市公司发展轨迹的地产界资深评论人杨少锋告诉记者,地价、房价上涨,是支持股价上涨的基础,股价上涨之后,紧接着上市房地产企业派发新股的频繁增发就开始了。

  张宝全:“一个企业,当它把它的股票保持在15块钱和10块钱,对它的资本市场运作带来的效益是不一样的。当它的股价是5块钱一股的时候,它增发1亿股,它只能收进来5亿元现金。但是如果说它买的地在市场上有很好的表现,它的股价从5元涨到了10元的时候,它同样在增发1亿股,它公司收进来的是10个亿。”

  这是保利地产股价一路上涨的走势图, 7月16日,保利地产公告,非公开发行股票申请获得证监会核准,核准公司非公开发行不超过63,760万股新股。根据发行方案,此次发行募集资金将不超过80亿元。保利公司一季报账面现金有61.05亿元,定向增发完成后,将有现金141.05亿元。与此同时,7月9日,招商地产也公告停牌一个月, 招商地产高层的知情人士透露,招商地产此次停牌或是为启动再融资做准备。

  杨少锋:“房价上涨它的目的是为了推高股价,股价的上涨目的是为了去融资,融资的目的是为了去拿地,而拿地,天价地的投资,倒过头来它又推动了房价的上涨,又推动了股价的上涨。至此,上市公司在这一轮的这个游戏中,利用土地市场和资本市场的游戏中,它实现了在股市楼市上面的双丰收。上市公司不管怎么样它都是最后的赢家。”

  按有关规定,开发商买了土地后,必须在两年内进行开发,但是两年后这些天价地开发的楼盘价格达不到获利需求或者亏损,这个风险和损失由谁来承担呢?

  张宝全:“除了它的用户以外就是它的股东”。

  潘石屹:“如果是损失了一个亿,股东只能够承担5000万元,剩下的5000万元就是银行承担这个风险。”

  在楼市和股市之间,我们看到了这样一副路径图:房价上涨,上市公司预期收益增加,带动了股价上涨,公司融资空间大增,就在融资后再次高价储备土地,进一步推高收益预期。,上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。至于未来,如果房价持续上涨自然皆大欢喜,如果房价下跌,风险就转嫁给股民。怎么样才能让地产开发摆脱这种资本游戏,回归它的本来面目,避免风险的双重累积?

   专家观点:完善监管,信息透明

  2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》指出,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。然而,实际上,这个文件并没有执行下去。

  易小迪:“ 现在目前回收土地的案例是非常少的,为什么呢?因为这是个模糊概念。我买了两千亩地,我开发了一百亩叫不叫开发一百亩地,另外一个我在做规划,你政府没批,因为我把规划做得很复杂,你政府没有批我怎么动工?我不能无证动工,所以我觉得这一点不太好实施。”

  易小迪告诉记者,2007年全国出现的10家地王,没有一家被有关部门无偿收回。根据新浪乐居提供的数据,在2007年全国主要城市排名前10位的地王中,仅有两家完成开发,有3家已经开工,一家退地,有4家至今土地还在闲置状态。

   城市

   受让方

   现状

   数量

  长沙、佛山、广州

  北辰实业、瑞安集团、富力地产

  已开工

  3

  重庆、天津

  重庆嘉江、昆明星耀体育运动城

  在售

  2

  成都、佛山、
广州、杭州

  九龙仓、富力地产、中莱投资、
远洋地产

  未开工

  4

  上海

  苏宁集团

  退地

  1

  北京大学房地产研究所所长陈国强:“把地拍下来之后,囤在那边等着它增值之后,再来开发或者升值转让,这个是不允许的。但是在后续的管理方面,很多环节可能管理还不到位,监管方面还有不到位的地方。”

  另外一方面,土地供应量不足,和土地供应市场的不透明,也促成了上市公司纷纷在竞拍中,抬高地价,从而使房价也居高不下。

  陈国强:“如果政府在出让土地的计划性、公开性方面比较透明,比方2009年度将会出让哪些土地,多少量的土地,什么时间会推出,什么样的地块,能够让企业事先有足够了解,那么我想这个对于土地价格的上涨也会有一个比较好的缓冲。”

  对于上市公司通过增发新股,在二级市场募集来的资金的用途管理,2008年3月,证监会就明确表示,如果上市公司是将资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等,证监会将不予核准。但是,至今并没有一家房地产上市公司受到过处罚。

  陈国强:“还没看到这样的先例。它融资之后用于在建项目,开发了,没有拿去拍地或者囤地。实际上你如何去监管,无能为力去对企业进行有效的监管。我们怎么来纠错,怎么来引导这个市场走向一个更健康的比较稳定的、可持续发展的这么一个市场,如何来构建一个比较健康的、可持续发展的这样一个楼市,里边非常关键的因素,还是我们政府主体。”

   半小时观察:地产的复苏需要根基

  在房地产市场持续一年多的地产业调整期里,很多地方即使放宽土地出让金首付比例或付款期限,也难以刺激市场,出让地块频频流拍。可是到了今年6月底,北京市朝阳区广渠路15号地块要求一次性全款付清,却经历97轮竞价才最终成交。大型房地产开发企业之所以敢于高价拿地的背后,原来还有一个持续上涨的股市源源不断输送弹药。

  其实,高价囤地、高估资产、扩股融资这条管道也还只是地产上市公司众多资金渠道中的一条。有消息说,刚刚夺得北京地王的中化方兴,除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外,今年上半年还总共获得245亿元的银行授信。这正是大量资金流入地产行业的写照。宽松的货币政策之下,巨额资金从股市、从银行,流向大型房地产上市公司,房子还没盖起来,他们就已经从资产负债表上,赚的盆满钵满。

  与此同时,我们却看到,实体经济的回暖却要相对缓慢的多,上半年国有企业累计实现利润比去年同期仍下降了27%,其他工业企业的生存状况也没有得到根本改善。产能过剩、市场不振,大量民间资金也加入到房地产市场和股票市场。比如,我们栏目就曾经报道过,一些地方中小企业把生产资金都投向了房产。刚性需求不足,投资需求旺盛,在此消彼长的过程中,资金的这种异动,无疑会阻碍实体经济的持续发展。我们不要忘了,宽松货币政策的最终目的,还是带动各行各业的投资,振兴实体经济。在实体经济企稳回升之前,如果引导和规范的力度不够,大量资金涌入股市楼市,不仅可能引发楼市股市新一轮泡沫,还会影响到经济的整体复苏。

  一年多来的房地产市场调整并未充分到位,房价上升势头又蠢蠢欲动。大量资金透过各种管道涌入房地产市场,不仅加剧了房价与收入之间的背离,还为应对金融危机增添了许多风险。无论从哪个角度讲,这种现象和趋势都值得我们警惕。

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(责任编辑:卫斯理)
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